O investimento em terras agrícolas vem ganhando espaço como alternativa de diversificação patrimonial e de exposição ao agronegócio. Dados apresentados pela Tane Capital durante a terceira edição da Imersão Dinheiro no Agro, promovida pela Agroadvance em parceria com a Zera, mostram que o índice NCREIF Total Farmland registrou retorno médio anual de 11,2% entre 1970 e 2019. A Tane Capital administra atualmente R$ 1,8 bilhão em ativos, 45,3 mil hectares e quatro Fiagros.

Ministrada por Marconi Silva, cofundador da Tane Capital, a apresentação fez parte da programação da terceira edição da Imersão Dinheiro no Agro, realizada de 16 a 18 de setembro, em São Paulo. O evento reuniu 30 pessoas entre produtores rurais, empresários, sucessores, gestores de propriedades e profissionais envolvidos nas decisões de capital e crédito, com uma programação que passou pelo Farol Santander, B3 e XP Investimentos.

Terra como ativo financeiro

A proposta apresentada parte de uma mudança na forma de enxergar a propriedade rural. Além de ser um fator de produção, a terra pode ser tratada como um ativo financeiro capaz de combinar valorização patrimonial e geração de renda, especialmente por meio de arrendamentos.

De acordo com Silva, quatro fatores estão entre os principais argumentos para o investimento em terras agrícolas: valorização imobiliária, geração de renda, diversificação e proteção patrimonial. “A oferta limitada de terras e o crescimento da demanda sustentam o potencial de valorização, enquanto o arrendamento e a produção podem proporcionar fluxo de caixa recorrente”, explica.

Outro ponto destacado é a relação entre oferta e demanda. Dados apresentados com base na FAO e Banco Mundial mostram que, em 1970, havia 81 habitantes para cada 100 hectares de terras agrícolas. Em 2020, essa relação passou para 162 habitantes e, na projeção para 2050 pode chegar a 202 habitantes por 100 hectares, mostrando que há uma pressão crescente sobre uma base limitada de terras agrícolas.

O cenário é influenciado por fatores como crescimento populacional, mudanças nos hábitos alimentares e produção de biocombustíveis, que contribuem para a manutenção da demanda por áreas produtivas.

Diferentes caminhos para investir

A apresentação também mostrou que o investidor pode ter exposição ao mercado de terras agrícolas de diferentes maneiras. Entre os modelos estão a compra direta de fazendas, o investimento em ações de empresas relacionadas às terras agrícolas e o acesso às propriedades por meio de fundos de investimento, como os Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais).

Entre as características apresentadas para o investimento em terras por meio de Fiagros estão o acesso a propriedades com menor necessidade de capital individual, diversificação de portfólio, possibilidade de renda por arrendamento, potencial de valorização imobiliária, liquidez em comparação com a aquisição direta, além de gestão profissional, governança e mecanismos de proteção jurídica e ambiental.

A expansão desse modelo também aparece no crescimento dos investimentos institucionais em terras agrícolas. A apresentação da Tane Capital, com dados do National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF), mostra uma forte expansão do valor das terras agrícolas norte-americanas detidas por empresas de investimento a partir da década de 2010.

No Brasil, a utilização de estruturas de mercado de capitais para financiar o agronegócio também foi um dos temas centrais da Imersão Dinheiro no Agro. A programação abordou, além dos Fiagros, instrumentos como CRA, FIDC, dívida, equity, securitização e operações de hedge e buscou ampliar o conhecimento dos produtores sobre números, garantias, governança e documentação necessários para acessar diferentes fontes de capital.

Segundo Adriani Souza de Almeida, participante da Imersão Dinheiro no Agro de Santarém (PA), a aproximação entre conteúdo técnico e aplicação prática foi um dos destaques da experiência. “Nós temos um armazém de grãos que chama Grãos Pará e reforço que os palestrantes são de alto nível e nos trouxeram muitos conhecimentos para usarmos em nosso dia a dia. Isso com certeza vai enriquecer o nosso negócio e vamos conseguir alavancar muito mais.”