O CEO da Zuk, maior plataforma de leilões de imóveis do Brasil, Henri Zylberstajn, trabalha há 20 anos no ramo e afirma nunca ter presenciado um caso de permuta concretizado. Segundo ele, leilões extrajudiciais podem, tecnicamente, aceitar pagamento em diferentes formatos – barras de ouro, dólar ou até Bitcoin –, mas isso não acontece na prática. Os entraves operacionais impedem que credores e leiloeiros adotem a modalidade.

A situação fica ainda mais restrita quando se trata de leilão de imóvel judicial. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) determina que o pagamento deve ser feito por depósito judicial ou meio eletrônico, geralmente à vista. As alternativas previstas na legislação brasileira se limitam ao dinheiro, seja integral ou parcelado, sem qualquer menção legal à dação em pagamento ou permuta de bens.

O que prevê a legislação sobre o pagamento

O artigo 895 do Código de Processo Civil (CPC) estabelece as regras para aquisição de bens arrematados. É possível parcelar a compra com entrada mínima de 25% e o saldo em até 30 meses. O próprio imóvel arrematado funciona como garantia através de hipoteca. O pagamento deve ser realizado por depósito judicial ou meio eletrônico, conforme previsto no artigo 892 do CPC.

Quem acompanha o mercado de leilão de imóveis Banco Santander e de outras instituições financeiras pode encontrar uma alternativa: o financiamento bancário. Alguns leilões extrajudiciais permitem que o comprador obtenha crédito junto a uma instituição para efetuar o pagamento ao credor em dinheiro. A transferência de outro bem, no entanto, não se aplica nessa modalidade.

Prazos curtos e questões operacionais inviabilizam permuta

Zylberstajn lista entraves que inviabilizam a prática. A avaliação do item oferecido como permuta “é mais difícil de ser feita ou, pelo menos, dá margem à discussão”. O valor em dinheiro é objetivo e imediato. Já a avaliação de um automóvel, imóvel ou qualquer outro ativo demanda perícia técnica, tempo e negociação entre as partes – elementos incompatíveis, segundo ele, com a dinâmica de leilões.

Os prazos de pagamento criam outro problema. Leilões extrajudiciais que não envolvem alienação fiduciária costumam exigir quitação entre 24 e 48 horas. “A valorização do item na permuta geraria uma discussão, uma nova negociação”, explica Zylberstajn. 

A questão logística também pesa. O executivo exemplifica: uma pessoa adquire um imóvel em São Paulo e oferece como pagamento um veículo localizado em Maceió. Surge então o impasse sobre o custo do transporte, quem assume as despesas de deslocamento, como se realiza a vistoria prévia, por exemplo.

Quando outro bem serve como garantia?

Existe uma situação específica em que outro bem pode ser utilizado como caução para garantir o pagamento parcelado de bens móveis. O Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região e a Justiça Federal de São Paulo permitem que um imóvel ou veículo sirva como garantia adicional em determinadas arrematações. Essa possibilidade não se aplica aos imóveis arrematados, para os quais a garantia é sempre a hipoteca do próprio bem adquirido.

Edital define as regras

O edital do leilão é o documento que esclarece qualquer dúvida sobre formas de pagamento. Todas as regras do certame constam nele, incluindo as modalidades de pagamento aceitas. Se a possibilidade de pagar com outro bem não estiver expressamente prevista no edital, ela não será permitida.

Mesmo quando teoricamente prevista, a concordância do credor não é obrigatória. O vendedor fará uma análise do bem oferecido, avaliando sua liquidez e valor de mercado. Se o valor do bem for inferior ao do lance, a diferença precisaria ser quitada em dinheiro.