A decisão do Comitê de Política Monetária de manter a Selic em 13,75% ao ano, após cinco reduções consecutivas, trouxe uma dúvida para quem planeja financiar um imóvel: ainda compensa comprar nas condições atuais ou é melhor esperar uma nova queda dos juros? A resposta muda conforme a linha de crédito, porque a manutenção da taxa básica não produz o mesmo efeito no SBPE e no Minha Casa, Minha Vida.

Murilo Arjona, especialista em financiamento imobiliário, explica que a resposta muda conforme a linha de crédito. No Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), as condições dependem do custo de captação dos bancos e dos juros futuros, além da Selic. No Minha Casa, Minha Vida, as taxas seguem as regras do programa.

No comunicado divulgado em 4 de novembro, o Copom informou que o cenário exige cautela na condução da política monetária. A manutenção interrompeu uma sequência de cortes iniciada em março. No fim de outubro, Bradesco, Itaú e Santander também anunciaram reajustes nas taxas do crédito imobiliário diante da alta dos juros futuros e do maior custo de captação, apesar de a Selic ter sido mantida em 13,75%. O movimento mostra que a precificação bancária também responde à curva de juros futuros.

Nas operações de mercado pelo SBPE, a Selic influencia o custo do dinheiro, mas não determina sozinha a taxa do contrato. Os bancos observam a curva de juros futuros, que incorpora expectativas para a inflação, a política fiscal e o custo do financiamento ao longo do tempo, além da disponibilidade de recursos e do risco da operação. Por isso, as taxas ao comprador podem subir mesmo com a Selic mantida ou em trajetória de queda.

Esse movimento não deve ser aplicado automaticamente ao Minha Casa, Minha Vida. A linha financiada do programa utiliza recursos do FGTS e do Fundo Social e atende famílias urbanas com renda bruta mensal de até R$ 13 mil. Com esse limite, grande parte dos brasileiros pode se enquadrar, desde que cumpra as demais exigências. As taxas seguem regras próprias e não foram alteradas pelos reajustes recentes dos bancos nas linhas de mercado.

“Quem se enquadra no Minha Casa, Minha Vida não deve tomar a decisão olhando apenas para a Selic, porque as taxas do programa seguem regras próprias. Se a família consegue assumir o financiamento com segurança e encontrou um imóvel adequado, minha orientação é avaliar a compra agora, sem esperar uma queda da taxa básica que pode não alterar as condições dessa linha”, afirma Arjona.

O primeiro passo é solicitar propostas em mais de uma instituição. O Banco Central publica taxas médias praticadas por modalidade e instituição em períodos determinados, mas a condição oferecida a cada comprador pode variar conforme renda, relacionamento bancário, valor da entrada e características da operação.

A comparação também deve considerar o Custo Efetivo Total. O CET reúne juros, tarifas, tributos, seguros e outras despesas previstas na operação. Uma proposta com taxa nominal menor pode terminar mais cara quando esses encargos são incluídos. O sistema de amortização, o indexador do contrato e o valor total que será pago também interferem na escolha.

Antes de assinar, o comprador precisa verificar se a entrada preserva uma reserva financeira e se as prestações cabem no orçamento mesmo diante de despesas imprevistas. O saldo do FGTS pode ajudar a reduzir a quantia financiada quando o trabalhador, o imóvel e a operação atendem às regras de utilização.

Para quem se enquadra no Minha Casa, Minha Vida, comprar agora pode fazer sentido quando o imóvel atende às necessidades da família, o preço está adequado e a parcela permanece confortável durante todo o contrato. Como as taxas do programa não acompanharam a alta recente das linhas de mercado, adiar a decisão apenas à espera de uma nova queda da Selic pode não reduzir o custo do financiamento. A espera tende a ser mais prudente quando a entrada compromete a reserva ou a renda está instável.

“Se o financiamento cabe com segurança no planejamento atual e o imóvel atende ao que a família procura, a análise deve considerar a oportunidade completa. Esperar uma taxa menor pode significar encontrar a mesma propriedade mais cara. Caso as condições melhorem no futuro, o comprador ainda poderá avaliar a portabilidade ou uma amortização extraordinária”, explica o especialista.

A portabilidade de crédito permite transferir o saldo devedor para outra instituição que aceite oferecer condições melhores. A troca exige nova análise e deve ser avaliada pelo CET, já que uma taxa menor nem sempre representa economia suficiente para justificar a mudança.

A pausa nos cortes da Selic não exige que toda compra seja adiada. Nas linhas do SBPE, o comprador deve observar também os juros futuros, o custo de captação e a proposta individual do banco. No Minha Casa, Minha Vida, as condições seguem regras próprias e não sofreram o mesmo reajuste. A decisão mais segura começa pela identificação da linha disponível e pela análise do orçamento familiar.

Sobre Murilo Arjona

Murilo Arjona é especialista em financiamento imobiliário e atua no setor desde 2008. Ao longo da carreira, participou de operações que somam mais de R$ 2,5 bilhões em crédito e desenvolveu projetos de educação voltados a corretores, correspondentes bancários, investidores e compradores. Também contribui com discussões técnicas e institucionais relacionadas ao crédito e às políticas habitacionais brasileiras.