Quem receber aluguel não vai, necessariamente, pagar os novos tributos criados pela Reforma Tributária, o IBS e a CBS, que vão substituir impostos e contribuições cobrados hoje sobre produtos e serviços. A pessoa física só passará a pagar esses tributos sobre o aluguel se cumprir duas condições ao mesmo tempo: receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis, valor corrigido pela inflação (IPCA), e ter mais de três imóveis alugados.

O tema ganhou força depois que o Tribunal de Contas da União (TCU) calculou, em 28 de outubro, que o percentual de referência da CBS em 2027 deve ser de 11,3%. O número ainda depende do Senado, que tem até 15 de dezembro para defini-lo.

“Não basta considerar a alíquota pura e simples. O investidor imobiliário precisa projetar o resultado depois da incidência dos tributos, redutores de alíquota e de base de cálculo, e qual preço o mercado aceita pagar pelo imóvel”, afirma Arthur Thomazi, advogado especializado em direito imobiliário e sócio da C2T Advogados.

Os 11,3% não serão cobrados direto sobre o aluguel

O percentual sugerido pelo TCU, se prevalecer, não será aplicado diretamente sobre o valor do aluguel. Para a locação de imóveis, a lei prevê um desconto de 70%. Na prática, quem tiver de pagar vai recolher só 30% do percentual de cada tributo, devendo ainda considerar outras variáveis

No aluguel residencial, o tributo será calculado sobre o valor do aluguel menos R$ 600 por imóvel, quantia corrigida pela inflação. A conta final também vai depender dos créditos permitidos, ou seja, valores que poderão ser descontados do que for devido, e das regras de transição, que vão até 2033.

Quem vai pagar

Em geral, valerá o que aconteceu no ano anterior: a pessoa física precisará ter recebido mais do que o limite e alugado mais de três imóveis diferentes. O proprietário também poderá passar a pagar no mesmo ano, se o total recebido com aluguéis superar em mais de 20% o limite atualizado. Segundo Thomazi, essas regras são diferentes das do Imposto de Renda.

Para quem se encaixar nessas condições, a mudança vai pesar mais. “Para quem a novidade pesa de verdade é a pessoa física que ultrapassa os limites da lei e vira contribuinte, porque para ela o custo é inteiramente novo”, diz o advogado.

Para quem alugar imóveis por meio de uma empresa, a comparação será outra. A CBS vai substituir o PIS e a Cofins, duas contribuições federais que já são cobradas hoje. Por isso, o novo tributo que aparecer na nota fiscal não vai significar, necessariamente, um custo maior. O resultado vai depender da forma de tributação escolhida pela empresa.

Contratos vão precisar acompanhar a mudança

Os contratos que continuarem valendo durante a transição deverão deixar clara a estrutura do preço combinado. Uma cláusula que preveja o repasse do tributo não vai permitir que uma das partes mude sozinha um contrato que já está em vigor.

“A distribuição do custo precisa estar clara e ser compatível com a negociação. Uma redação genérica pode gerar conflito sobre o valor total da operação, o aluguel contratado e o total desembolsado”, afirma Thomazi.

Contratos antigos que cumpram as exigências da lei poderão optar por uma regra especial, com cobrança de 3,65%, prevista na lei que regulamentou a reforma (artigo 487 da Lei Complementar 214). A escolha vai exigir análise das condições, do prazo e das limitações de cada caso. Não será uma solução automática para todos os contratos.

E o inquilino?

Empresas inquilinas que pagarem IBS e CBS pela regra geral poderão descontar o tributo embutido no aluguel do que deverem sobre as próprias vendas e serviços, desde que cumpram as condições da lei. Isso poderá baratear o custo de ocupar o imóvel. Ainda assim, a empresa precisará avaliar quando vai conseguir fazer esse desconto, porque a espera vai afetar o caixa.

Já quem alugar para morar, em geral, não terá esse benefício. Se o proprietário vai conseguir repassar o custo para o aluguel dependerá da renda dos inquilinos, da oferta de outros imóveis para alugar e do risco de o imóvel ficar vazio.

“A análise precisa reunir as duas pontas do contrato. O locador avalia renda líquida e risco; o locatário corporativo, custo de ocupação e crédito efetivo. A imobiliária tem um papel central em organizar essas informações”, conclui Thomazi.